财政部、央行等三部门9月29日联合发文：10月1日起首套商业房贷享受年化1%贴息，总价须≤150万元。这条红线正在重写二手房市场的定价逻辑——房东主动降价卡线，买家用贴息资格当砍价筹码。
政策三道门槛，缺一不可
财金〔2026〕95号 · 核心条件
首套房
，10月1日后新发放商业贷款；公积金贷款、存量贷款置换均不在此列
建筑面积
不超过120平方米
住房总价
不超过150万元
1%
年化贴息利率，相当于现行利率约三分之一
5
年
最长贴息期限，5年后月供恢复原额
100
万
单户贴息贷款上限，超出部分不享受
5
万
5年累计最多节省利息（100万贷款）
5万元，换算成你的月供感知
①
贷款100万，利率3.06%
等额本息30年，原月供约4,270元
②
贴息后实际利率降至约2.06%
贴息期间月供降至约3,437元，每月少还约833元
③
5年累计少付约4.7万元
中央财政承担其中90%，地方承担10%；符合条件自动扣减，无需申请
④
第6年起，月供回到原始水平
贴息仅限5年，全周期实际收益需重新评估
同一政策，城市命运截然不同
各能级城市符合贴息条件房源占比（中金公司测算）
新房
二手房
一线城市
新房
2%
二手
14%
新房
2%
二手
14%
强二线城市
新房
25%
二手
60%
新房
25%
二手
60%
三四线城市
新房
50%
二手
70%
新房
50%
二手
70%
来源：中金公司研报；国金证券85城样本：一线/二线/三四线达标小区占比分别约15%/65%/75%
清华大学吴璟团队测算：全国336个地级及以上城市中，315个城市2026年8月二手房挂牌均价低于12,500元/平方米，意味着买120平以内总价不超150万在绝大多数三四线城市可行。北京五环外新盘150万连首付都不够，上海仅约0.2%新房达标。
楼市超重磅的刺激终于来了: 房贷贴息方案出炉! 但这次不是救房价
运杰玩转趣事
北京购房100问,第6问! 财政贴息
晶羽谈谈
150万红线：买卖双方如何重新出牌
卖方
急出手的房东
典型案例
165万降至142万；160万直接降到150万
让利逻辑
降价换流量：买家第一句问"能不能享贴息"，不能的连看的兴趣都没有
调价幅度
150–200万价格段调价占比从政策前3.8%升至5.6%
买方
刚需购房者
手中筹码
月供省约800元，可直接转化为"贴息贷100万，多贷两万就超线失去资格"的砍价理由
市场反应
青岛国庆首日成交量较9月均值提升161%，带看量升110%
杭州成交
符合条件二手房成交占比从9月32%升至35.1%
挂牌总价在150万元以上的房源，向下调价的比例有所上升，说明业主觉得降到150万元以内，交易速度会加快。
杭州贝壳研究院院长 上官剑，10月19日接受中新经纬采访
红线带来的三个副作用
副作用① · 户型缩水
88平三房被逼成78平
开发商面临总价压线时，降单价会损利润，缩面积反而让单价更高。"面积≤120平+总价≤150万"双约束同时压缩新房的设计自由度。
78平三房与88平三房的套内面积差异直接影响开间进深与居住舒适度，买家在"低总价"下实际承担了品质折价。
副作用② · 价格锚死
150–200万区间房产陷入僵局
150万成为新价格锚点，买卖双方同时向这条线靠拢。处于150–200万区间的房产，降不到底线就吸引不了刚需流量，卖不出高价又不甘心。
这限制了刚需盘的价格弹性空间，不利于资产价值增值，政策设计仅从贴息总额控制出发，尚未充分考虑价格锚定效应。
副作用③ · 时间边界
政策仅暂定实施1年
9月29日前已放款的贷款一分不得；政策实施期暂定1年，到期后是否延续尚不明确。
若政策不续期，后续购房者将失去贴息资格，150万红线对市场的锚定效应也可能随之松动。
这笔贴息，对你划不划算
直接受益
三四线城市首套刚需
本就计划在近期买房、总价天然落在150万内——贴息5年可省约4.7万，月供少约800元，属于实打实的现金流改善。
无需额外动作，六大行"免申即享"自动扣减，行动越早享受时间越长。
算清再动
总价刚好卡在150万上方的买家
核算降价谈判空间：如果卖方能降到150万内，5万贴息加上月供改善值得争取；但若为获贴息多付更高首付，需对比实际资金成本。
卖方让利幅度往往超过买家所得贴息额，谈判时应把贴息资格当筹码，不必主动让步。
政策圈外
一线城市购房者
北京五环外、上海远郊能找到150万以内房源，但通勤成本与居住配套需同步核算。一线主城区刚需实际可及性极低。
这笔财政补贴的设计定向指向三四线城市新市民与青年刚需，不是用来托举一线房价的工具。
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